承租商铺跟房东掰了交房不当或被判违约

　　信息时报记者 魏徽徽 通讯员 刘淼 杨美满 马英

　　房东变卦不同意续租商铺，钥匙放在中介没有办交房手续行吗？刚签下的商铺又不想租了，直接清空店面退场就没事了？本期，信息时报与广州市中级人民法院合作的《法官话你知》栏目，以海珠区法院近日判决的两宗房客搬离未办手续，判决认定违约为例，给大家讲如何交房不会被判定违约。

　　案例一

　　房东变卦不续约，租客钥匙交中介

　　年，刘阿姨从丁某处购买了广州市江南大道中路一商铺，该商铺早在2011年已出租给了陆某使用。但2013年11月起，陆某开始拖欠租金，经多次催促始终拒绝支付。刘阿姨起诉请求判决陆某支付拖欠的房屋租金将近1.5万元，违约金1.7万元。

　　但陆某辩称，拖欠租金是刘阿姨有过错在先，开始时说好由他继续承租，但刘阿姨中途变卦，说其女儿要用该店面来做生意，不再愿意再出租，导致他不得不另找场地经营，但时间上已耽搁，造成损失装修费超过3万元。

　　陆某还说，双方协商时刘阿姨同意委托中介找租客，还同意支付1.5万元顶手费给他，但因没有找到租客就没了下文，但钥匙一直存放在中介处，刘阿姨也是知情的。陆某还声称后来刘阿姨故意躲避，拒绝协商，擅自搁置房屋，蓄意不收回房屋。

　　陆某认为，刘阿姨是业主，如果不是恶意诉讼，完全可以自行收回房屋，可以去找中介要钥匙，也可以称钥匙丢失找人开锁，室内物品可以通知领取，也可以按照合同约定丢弃。

　　陆某坚称自己并未恶意占据房屋导致刘阿姨无法行使权利，刘阿姨因自身因素导致扩大损失，应自行承担。他还表示对刘阿姨恶意断租行为，保留提起反诉的权利。

　　判决

　　租客未交还钥匙违约

　　海珠区法院一审认为，陆某在2014年8月底才向刘阿姨交还钥匙，并拖欠租金，已构成违约，应承担违约责任。刘阿姨要求陆某支付拖欠租金和违约金，符合合同约定。

　　据此，一审判决陆某向刘阿姨支付租金和违约金2.2万余元，支付交房前的房屋使用费2万余元。近日广州中院二审维持原判。

　　案例二

　　租客怀疑房东身份，起诉要退款赔偿

　　王先生诉称，他从2014年4月中旬承租了海珠区下渡路一个底层商铺，支付了保证金2.4万余元，进场费3万元，以及5、6月的租金。

　　但后来王先生向工商及房管部门查询，竟无法查出张某系该商铺的业主。如果张某不具备出租商铺的权利，那么《分租协议》的签订则属于张某的无效处分行为。为此，王先生多次口头向张某要求查看该商铺权限的授权文件，也曾发函，但张某拒不理会。

　　同年7月初，王先生退出商铺。搬离商铺后却没有将商铺钥匙交还给张某，也没有与张某办理商铺交还手续。张某则因打电话王先生不接，在同年8月自行收回商铺。

　　王先生起诉要求张某双倍返还保证金、返还进场费、返还两个月租金，以及赔偿装修损失等合计12万元。

　　张某则提起反诉，他认为王先生承租两个月后，在租期未届满情况下拒绝继续缴租，不承担承租义务，也不按照双方分租协议的约定提前一个月告知解除合同，单方解除合同，属于单方违约，应承担全部违约责任。

　　而且王先生是从上一手未到期的租客接手该商铺的，显然充分知晓其有充分合法的转租权。张某要求王先生支付拖欠的租金及滞纳金5.5万元，违约金2.4万元等。

　　判决

　　租客单方解约构成违约

　　一审认为，根据查明事实，王先生在向张某承租涉案商铺前已经清楚张某可以出租涉案商铺。王先生并未提供充分证据证明，多次要求张某提供涉案商铺的相关权属及处分权限等文件，以协助王先生办理合法经营所必需的工商、税务登记手续。

　　一审认定王先生在租期未满时单方搬离涉案商铺，且未将商铺交还给张某，也未继续向张某支付租金，已构成违约，判令解除合同，王先生拖欠的租金及电费1.2万余元，驳回其他诉求。广州中院近日维持原判。

　　法官说法

　　钥匙交还

　　一定要房东签收

　　海珠区法院的法官指出，合同签约自愿，房东到期后不续约，租客不能强行要求续约。到期后，租客应该把房屋钥匙直接交还给房东，除非有证据证明房东不收，那才是房东的责任。

　　如果租客把钥匙交给第三方，房东不知情，房东还是无法使用房屋，不能实现向房东交还房屋的效果。除非是房东委托第三方代为收取。钥匙交还房东，一定要房东签收。房东退回押金给租客也可以作为合同解除的证据。

　　其次，提前解约属于违约，应承担违约责任，房东有权不收钥匙。租赁期间未届满之前，除非有合同约定的事由或法定事由，否则双方均无权解约。

（来源：信息时报  原文标题：承租商铺跟房东掰了交房不当或被判违约）